« On dirait que les gens de l’urbanisme sont au service des promoteurs et que nous, les citoyens, on dérange avec nos questions », nous a dit l’un des voisins rencontrés récemment.

On croirait entendre les opposants au projet immobilier avoisinant le Parc du lac Jérôme, mais pourtant cette affirmation vient d’un résident de la rue Du Palais, en plein centre-ville de Saint-Jérôme. Ils sont plusieurs à déplorer un projet d’édifice de trois étages et 18 logements qui, selon eux, va diminuer leur qualité de vie alors que le conseil municipal fait des courbettes pour faciliter la vie au promoteur.

Depuis septembre 2020, le groupe de citoyens multiplie les démarches pour que la Ville défende mieux leurs intérêts. Ils craignent que l’édifice vienne détruire la caractère de leur voisinage, nuire à leur qualité de vie et imposer un fardeau déraisonnable aux services municipaux. Plusieurs citoyens qui habitent à proximité se disent « mal informés ».

Le projet qui les inquiète prévoit la construction d’un édifice de 18 logements installé très à l’étroit sur un terrain plutôt restreint de la rue Du Palais, projet qui ne comportera que cinq cases de stationnement. Le stationnement est déjà chaotique dans le secteur, avec la proximité du Cégep de Saint-Jérôme.

« La vocation de ce bâtiment-là, c’est pour les personnes à mobilité réduite, donc techniquement ces gens-là n’ont pas nécessairement chacun un véhicule », a dit la mairesse Janice Bélair-Rolland lors d’une entrevue avec TopoLocal le 22 avril.

J’ai fait remarquer à la mairesse que bon nombre de gens à mobilité réduite bénéficient de véhicules adaptés, et je lui ai demandé pourquoi la Ville prenait pour acquis que les gens à mobilité réduite auraient moins de véhicules que d’autres. « Je ne pense pas que c’était le souci de l’urbanisme quand ils ont approuvé le projet », a dit la mairesse.

Or non seulement le nombre de cinq cases semble bien peu élevé pour 18 logements, mais encore faut-il ajouter que la vocation destinée aux personnes à mobilité réduite est un voeu pieux du promoteur, qui n’est assorti d’aucun engagement ni contrainte. Rien n’empêcherait le promoteur de changer d’idée et de louer ses logements à 18 étudiants possédant chacun une auto.

La mairesse a ajouté qu’elle n’avait pas questionné le conseiller du secteur, Benoit Delage, qui a proposé le projet. « M. Delage avait déjà eu des questions des citoyens qui ont été répondues et que les citoyens ont été satisfaits des réponses qu’ils ont reçu », a dit la mairesse.

Ne pas « essayer de trouver des puces où il n’y en a pas », dit la mairesse

Quand j’ai souligné à la mairesse que certains citoyens n’étaient probablement pas satisfaits de ces réponses, elle m’a demandé de ne pas « essayer de trouver des puces où il n’y en a pas. Les règlements et les normes qui ont été approuvés au sein de l’urbanisme, je n’ai pas besoin de les requestionner à chaque seconde », a-t-elle ajouté.

Cette tendance à ne pas questionner les règles d’urbanisme est bien réelle au conseil municipal. Le 22 avril, le conseil adoptait unanimement, sans débattre, une douzaine d’amendements au zonage, dont six amendaient des règlements déjà amendés et trois constituaient des projets particuliers de construction, de modification ou d’occupation d’un immeuble (PPCMOI), une recette qui crée des exceptions pour des lots individuels.

Ce croquis présente, au centre, un aperçu de l’impact de l’édifice projeté sur les maisons voisines.

Le promoteur, une firme qui se nomme Bon Apparte, s’identifie comme une compagnie qui repère « les meilleures occasions d’investissement » et « négocie des transactions fort avantageuses » afin de « maximiser le rendement sur ses investissements immobiliers ». Rencontré à ses bureaux il y a plusieurs mois, le propriétaire Joël Warnet nous a indiqué qu’il ne ferait pas d’autres commentaires à propos de ce projet.

Le promoteur a obtenu que la Ville de Saint-Jérôme modifie ses normes habituelles de zonage pour accomoder le projet, qui bénéficie de normes spéciales par rapport à tous les édifices voisins du secteur.

C’est le conseiller Benoit Delage qui a proposé ces exceptions, adoptées unanimement par le conseil le 20 avril, dont le PPCMOI pour ce projet de la rue Du Palais. Le projet désormais accepté fera l’objet d’un avis public qui invitera les personnes qui questionnent les bienfaits du projet à se manifester. Une fois le nombre adéquat de citoyens enregistrés, on organiserait un référendum pour mesurer l’approbation ou le rejet du projet par un échantillon suffisant de la population des alentours.

Échec de communication

La dizaine de citoyens interrogés par TopoLocal, dont plusieurs ont requis l’anonymat, déplorent le peu d’information qui leur a été communiquée quant au projet. Au point de douter de la bonne foi de la Ville. Ils craignent que la Ville soit trop complice des promoteurs et qu’elle accepte des modifications de zonage qu’ils jugent nettement exagérées.

« Si on n’avait pas vu la petite affiche sur l’édifice ( qui abritait autrefois la Maison Courtemanche, un commerce d’alimentation ), c’était too bad, foul ball, ils érigent un 18 logements avec des balcons qui surplombaient les cours des voisins », a dit l’un d’eux.

À l’été 2020, un avis apparaissait dans la vitrine de l’édifice qui accueillait autrefois la Maison Courtemanche sur la rue Du Palais.

Quand ils ont pris connaissance du projet, les gens du groupe se sont intéressés aux détails de l’aménagement prévu, pour constater que le promoteur demandait plusieurs exceptions au zonage. La Ville de Saint-Jérôme a eu recours à un PPCMOI, un mécanisme prévu par la loi, pour changer le zonage seulement sur un terrain particulier.

Les PPCMOI: des pour et des contre

L’acronyme PPCMOI désigne un projet particulier de construction, de modification ou d’occupation d’un immeuble et permet au conseil municipal d’autoriser un projet qui déroge à la réglementation d’urbanisme d’une ville, sans qu’il soit nécessaire de modifier les normes établies pour son secteur ou pour l’ensemble du territoire.

La formule a ses adeptes et ses détracteurs. Les premiers applaudissent la flexibilité qu’elle offre pour le développement, les seconds craignent plutôt qu’elle mène au fil des ans à un développement chaotique au gré des changements de conseils municipaux et des possibles conflits d’intérêts des élus. Du spot zoning dans le jargon des urbanistes.

La loi impose plusieurs balises aux PPCMOI, qu’on peut lire ici.

Comme un règlement d’urbanisme sur mesure

La résolution par laquelle un conseil adopte un PPCMOI équivaut à un règlement d’urbanisme sur mesure. Pour cette raison la résolution est traitée comme une modification au règlement d’urbanisme. Elle exige donc une consultation publique ainsi que l’approbation par les personnes habiles à voter. La loi prévoit une mesure de publicité additionnelle qui consiste à installer une affiche ou une enseigne sur l’emplacement visé par la demande d’autorisation du projet.

Le conseil municipal avait d’abord adopté le projet de PPCMOI tel que présenté, lors de son assemblée du 14 juillet 2020, en pleine pandémie. Une assemblée publique virtuelle a eu lieu, et le conseil n’avait pas remis le projet à l’ordre du jour en août.

TopoLocal a rencontré à la fin de l’été plusieurs citoyens. Un premier, Marcel Venne, nous a dit tout de go qu’il n’a pas apprécié la consultation. «On disait sur l’affiche qu’il fallait se présenter à l’hôtel de ville pour prendre connaissance des plans. Arrivés là, on se faisait dire que c’était sur rendez-vous. La personne m’a dit je vais vous rappeler, et deux jours après ils m’ont finalement rappelé pour que je puisse aller consulter les plans entre telle heure et telle heure. On ne pouvait pas prendre aucune photo, aucune copie, aucun détail ou quoi que ce soit, même pas l’ensemble du projet. On a demandé d’avoir des copies du projet puis ça nous a été refusé. »

Un autre citoyen s’inquiétait aussi: « Ce qui a été présenté quand on est allés à la ville, ce n’est pas la même version qui a été présentée quand on est allés à la soirée d’information. Dans le projet soumis au comité d’urbanisme, tu as toutes les dérogations qui sont énumérées. On a constaté qu’il y en avait une page et demie, dont les marges latérales, les marges avant, le nombre de stationnements, les poubelles, et bien d’autres. J’ai essayé ensuite d’avoir cette information-là et je n’ai jamais pu non plus. »

Un troisième citoyen a enchaîné dans le même sens: « On était beaucoup à poser des questions. On a senti qu’ils étaient tannés de nous recevoir chacun à notre tour et là ils ont décidé de faire une conférence virtuelle(une rencontre Zoom). Là, ça a été beaucoup mieux. On comprend que c’est la COVID, mais en personne, si on avait été là, on aurait pu avoir une interaction. Ils acceptaient les questions écrites seulement. Je ne veux pas laisser sous-entendre quoi que ce soit, mais là c’est eux qui filtraient les questions! Pour beaucoup de questions, la réponse c’était ce sujet n’est pas couvert aujourd’hui. »

« Adopté une seconde fois, il semble que la seule façon pour nous de s’y opposer serait d’aller chercher le nombre de signatures requises pour demander un référendum. Par contre, il semble que ça touche le secteur et les 2-3 zones adjacentes, alors il va falloir mobiliser un paquet de monde. »

« Je me suis informé afin de connaître le nombre de signatures que ça prendrait, mais Ils ne veulent pas me dire le nombre de signatures tant que le projet ne sera pas adopté. Pour l’instant, ils ne veulent pas nous fournir le nombre. »

Plusieurs résidents du secteur craignent un impact négatif sur le cachet architectural de leur rue.

« Moi, je suis allé voir la ville pour en apprendre davantage et ce qui m’a marqué c’est que l’ouverture était presque inexistante, ajoutait un autre membre du groupe des voisins à l’automne 2020. Dans le sens que j’avais l’impression de parler à un promoteur immobilier, comme si je ne voyais pas le bienfait pour la ville du projet! Je me sentais comme si c’était moi le méchant qui venait la déranger dans ses projets. Ça m’a un petit peu dérangé, j’aurais voulu qu’elle joue son rôle d’être entre le promoteur et nous, pour trouver un terrain d’entente, mais je la trouvais beaucoup plus du côté du promoteur.»

« C’est loin d’être évident, alors il faut continuer de faire des démarches. Sinon, ça serait unilatéral. Je trouve ça déplorable, parce qu’avec toutes ces démarches, on n’a pas encore pu parler de tout ce qui ne marche pas dans ce projet-là. »

« On n’est pas contre le développement, mais il faut nous respecter! »

Tous les membres du groupe ont insisté pour dire qu’ils ne sont pas opposés au développement comme tel. Ils ont d’ailleurs affirmé qu’ils ont pris connaissance d’autres projets du promoteur Bon Apparte qui leur semblent emballants. « C’est juste que là, il est en train de mettre une bâtisse qui ne sera pas à sa place », a conclu l’un des futurs voisins de l’immeuble.

Ils sont unanimes à juger que l’édifice est trop gros et a trop d’unités de logement pour la taille du terrain.

David Jarry-Bolduc, propriétaire du 384 et du 390-392 Du Palais, fait partie de ceux qui s’objectent. Il a plusieurs raisons. « Le projet proposé ne cadre aucunement avec les autres bâtiments de la rue et va causer un énorme préjudice aux propriétaires et locataires actuels. De plus, la Ville n’avait même pas relevé au départ que le promoteur n’était pas enregistré au registre des lobbyistes pour ce projet tel que requis par la loi », a-t-il écrit dans une lettre adressée à la Ville de Saint-Jérôme. Ajoutant que c’est lui qui a relevé cette irrégularité que le service d’urbanisme, avait semble-t-il, oubliée.

« Comme une expropriation déguisée »

David Jarry-Bolduc poursuivait alors en affirmant qu’il a l’impression de subir une expropriation déguisée.

« Le projet déposé permettrait au promoteur de construire à 61 centimètres ( 24 pouces ) des limites latérales de son terrain. Pour les propriétaires des deux côtés, c’est l’équivalent d’une expropriation déguisée par la Ville et le promoteur. En permettant des portes, des fenêtres et des balcons, ça vient complètement empêcher tout futur projet sur le terrain du 384, réduisant ainsi drastiquement sa valeur en plus de nuire à la qualité de vie des locataires actuels du 384. »

« Les terrains adjacents au projet sont faits sur la longueur, ajoute-t-il. Si le projet se construit sans respecter les marges, les deux terrains voisins ne pourront plus construire. Ils vont même se faire imposer des distances de recul normales que la Ville semble ne pas vouloir imposer au promoteur. »

Un nombre « ridicule » de stationnements

« Construire un bâtiment de 18 logements avec seulement 5 stationnements va causer un préjudice au voisinage, car les locataires ou les visiteurs n’auront pas d’autres choix de se stationner sur la rue où le stationnement est déjà inexistant en période scolaire », ajoute M. Jarry-Bolduc, rappelant que l’édifice est à quelques pas du Cégep. Le stationnement dans ce secteur est toujours problématique. « C’est utopique de penser que les locataires de plus petits logements neufs n’ont pas de voitures. L’autre choix des locataires sera de se stationner illégalement devant les commerces ou des immeubles avoisinants. De plus, le stationnement de nuit en hiver est interdit sur la rue Du Palais. »

Il ajoute qu’aucun espace n’est prévu pour le dépôt de la neige dans le maigre stationnement de cinq places. « En tant que propriétaire de logements, je sais que nous perdons 3-4 places de stationnement en hiver pour entreposer la neige. Ça veut dire que pour le nouveau projet, l’hiver, il y aura seulement une ou deux places de stationnement pour 18 ménages et les visiteurs! »

Il ajoute que le règlement de zonage dit clairement que l’entassement de la neige à l’intérieur d’un espace de stationnement hors rue ne doit pas avoir pour effet de réduire le nombre de cases disponibles. « De plus, dit-il, en bénéficiant d’un PPCMOI, le promoteur n’aura pas à débourser de frais de compensation pour les cases de stationnements manquantes, ce qui prive la Ville de plusieurs dizaines de milliers de dollars. Cet argent-là, la Ville pourrait l’utiliser pour améliorer le stationnement public. Saint-Jérôme favorise indûment le promoteur en refilant le problème aux autres résidents. » Il a ajouté aussi que le terrain est si étroit que la machinerie de déneigement conventionnelle ne passera même pas.

Malgré la possibilité de déroger à certains aspects du zonage par l’entremise d’un PPCMOI, la Ville et le promoteur ont l’obligation malgré tout de prendre et mettre en place un projet qui considère la gestion de la neige du terrain. »

« La mobilité réduite ressemble à un prétexte »

Autant David Jarry-Bolduc que l’ensemble du groupe de propriétaires sont aussi sceptiques quand la Ville présente le projet comme étant destiné aux personnes à mobilité réduite, qu’il considère comme de l’enrobage destiné à rendre le projet plus sympathique.

Jarry-Bolduc affirme que lors de sa première visite avec les responsables de l’urbanisme, le service de l’urbanisme « effectuait la promotion » du projet en le vantant comme étant destiné pour les personnes à mobilité réduite.

« J’aimerais rappeler que la Ville n’a aucun contrôle une fois le zonage de 18 logements accordé. Il pourrait donc être loué à quiconque, donc à des usagers qui auront fort probablement une automobile. »

Il ajoute: « Aucune garantie n’est donnée à la Ville non plus quant à l’ascenseur pour les personnes à mobilité réduite dans le projet. Une fois le zonage accordé, celui-ci pourrait fort bien disparaître des plans pour réduire les coûts de construction. Si l’intention est réellement de faire un projet pour mobilité réduite tel qu’il m’a été mentionné, pourquoi ne pas accorder un zonage en lien avec cet usage (ex. : centre d’hébergement ou activité communautaire) et non logement. Ce zonage est utilisé par exemple dans les autres villes pour les personnes avec des problèmes d’autonomie. Si l’intention du promoteur est réellement d’héberger des personnes handicapées, il ne devrait pas s’y opposer! »

Et même des ennuis de poubelles à prévoir

« J’ai aussi été surpris que la Ville n’exige pas un conteneur semi-enfoui ou un conteneur extérieur tel que la réglementation normale de la Ville l’exige. J’aimerais rappeler qu’un PPCMOI n’est pas un bar ouvert pour un promoteur où tout est permis et où il peut faire ce qu’il veut avec des déchets des logements », écrit-il dans sa lettre au service d’urbanisme.

La ville « abuse » de la formule du PPCMOI

« Selon le règlement du PPCMOI de Saint-Jérôme, le projet doit contribuer à la mise en valeur du domaine public et contribuer à créer un environnement sécuritaire. Cette gestion déficiente des ordures ménagères va à l’encontre de cet aspect en plus de ne pas respecter la réglementation. L’article 16.2 du règlement des PPCMOI mentionne les différentes dispositions des règlements auxquelles le projet particulier peut déroger. Le règlement sur la gestion des matières résiduelles n’y est pas énuméré. Le promoteur doit donc s’y conformer et ne peut en aucune façon y déroger. L’article 4.2.2 de la règlementation de la ville mentionne qu’un conteneur d’un minimum de 1.5 verge et d’un maximum de 8 verges est exigé pour les unités d’habitation de plus de 13 logements. »

« Selon le projet présenté aux citoyens et à l’urbanisme, j’estime que le promoteur a donc l’obligation de mettre un conteneur à déchets. Par la configuration du bâtiment, il est très difficile d’installer un conteneur. L’espace prévu et le nombre de bacs prévu pour la gestion des matières sont complètement dérisoires. Il y a présentement 5 poubelles sur roulettes de 360 litres et 5 bacs de recyclage prévus. J’aimerais vous rappeler que la collecte des matières résiduelles se fait maintenant aux 2 semaines. Ce nombre est nettement insuffisant. Cela équivaut à 0,13% d’une poubelle par semaine pour un logement. C’est un petit sac de poubelles par semaine! À titre d’exemple, le standard de la Ville de Montréal pour un immeuble de plus de 9 logements est plus de 5 fois plus élevé! »

« En ne mettant pas de conteneur, pour être fonctionnel il faudrait aux deux semaines qu’il y ait au bas mot entre 12 et 18 poubelles en façade de l’immeuble pour le ramassage. Cela contrevient directement au règlement sur la gestion des matières résiduelles 0887-000 où un maximum de 5 bacs est autorisé sinon un conteneur est requis. Toute la façade de l’immeuble va être donc être tapissée de poubelles ou de bacs de recyclage chaque semaine puisque le ramassage se fait en alternance. Puisqu’il y a du stationnement sur rue et que l’entrée du bâtiment est dérogatoire en termes de largeur, les bacs vont donc se retrouver sur le trottoir nuisant aux passants et au commerce situé au rez-de-chaussée du 384 du palais. Je vous rappelle que le projet doit contribuer à la mise en valeur du domaine public et contribuer à créer un environnement sécuritaire, selon l’article 24.1)9 du règlement sur les PPCMOI. »

M. Jarry-Bolduc ajoute que l’aménagement paysager dépeint dans la présentation faite aux citoyens est un beau dessin, mais sans le moindre réalisme, et s’objecte aussi au fait que le bâtiment, prévu pour avoir trois étages, va dénaturer la section de la rue du Palais et causer un préjudice visuel.

Le propriétaire de cette piscine, Marcel Venne, craint de voir deux étages de balcons surplomber sa piscine.

« Les bâtiments adjacents ont tous deux étages, depuis plusieurs décennies, pourquoi permettre soudainement un bâtiment trois étages plus un sous-sol littéralement collé entre deux bâtiments de deux étages? J’aimerais rappeler que d’un côté, c’est un petit triplex centenaire et de l’autre une résidence avec une piscine creusée dans la cour. De plus, aucune étude d’ensoleillement ne nous a été présentée pour voir l’impact sur la qualité de vie des locataires du 384 ainsi que l’impact sur l’utilisation de la piscine creusée du 362 du Palais. Pourtant, un des critères d’évaluation d’un PPCMOI article (24.1) 5°) est de réduire les effets d’ombre sur les terrains voisins. »

Le cachet du quartier

« Par ailleurs en 2018, j’ai participé avec entrain au programme de rénovation de façade pour le 384 Du Palais comme beaucoup d’autres propriétaires de vieux bâtiments de la rue Du Palais. Les conseillers en urbanisme nous ont vendu leur vision patrimoniale et l’échelle humaine de la rue. Une rue avec un cachet où l’apparence et l’agencement des immeubles sont importants. Dans cette optique, nous avons investi plus de 125 000$ pour rénover un bâtiment centenaire qui aurait pu être démoli. Nous avons mis des matériaux de qualité à fort prix tels que du bois véritable comme revêtement et un balcon en aluminium pour nous conformer aux demandes de la Ville. »

« Cette vision que le service d’urbanisme prône depuis plusieurs années pour la rue Du Palais est donc présentement mise de côté pour permettre à un promoteur, à l’aide d’un PPCMOI, de redéfinir sa propre vision de la ville et de la rue sans égard aux propriétaires des bâtiments adjacents et du bon fonctionnement de la communauté. Tous les efforts et l’argent investi dans l’optique de se conformer à la vision du plan d’urbanisme de la Ville par les propriétaires sont effacés dans le seul but de maximiser le profit d’un promoteur en particulier », ajoute Jarry-Bolduc.

Manque de transparence

Enfin, comme beaucoup de ses voisins, David Jarry-Bolduc estime que la Ville manque de transparence envers ses citoyens. « Afin de pouvoir consulter les documents, j’ai dû me présenter à trois reprises à la mairie et envoyer cinq courriels alors que l’information devrait être publique et facilement accessible selon la loi. D’autres propriétaires de la rue Du Palais ont vécu des situations similaires. Je comprends que la situation actuelle est particulière dû à la pandémie, mais la transparence devrait être encore plus à l’avant-garde puisqu’il n’y a pas de consultation publique en personne. Plusieurs villes ont mis en ligne des présentations accessibles à tous et en tout temps pour permettre la visualisation des projets particuliers », conclut-il.

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